lunes, 26 de abril de 2010

La verdad de la milanesa en el mercado inmobiliario

Hace poco tiempo, Cole inició la discusión sobre la situación en el mercado inmobiliario. En particular, sobre los precios de los inmuebles. Brevemente quiero aportar algunos datos en ese sentido. Lo primero a remarcar es la suba del precio de los departamentos en dólares (Fuente: UADE) a partir de la devaluación, como muestra el gráfico a continuación.


El gráfico no miente; la escalada de los precios se inicia a mediados de 2002, en plena mega crisis de la economía argentina. Qué pasaba, de golpe la gente quería comprarse su propio departamento? Recuerdo, los precios están en dólares, así que si había que esperar algo era que bajaran como consecuencia de la devaluación. Muy bien, pasó lo contrario.

Claramente, la evidencia apunta a que los precios de los inmuebles no se mueven en base a nuestra querida y nunca bien ponderada interacción entre la oferta y la demanda. En otros términos, los inmuebles se han transformado en Argentina en un activo de inversión, sin más. Y quien quiera comprar una departamento para vivir en él se tendrá que joder y pagarlo a precio de activo de inversión. A esto se le suma que este activo en particular se encuentra claramente dentro de una burbuja, como lo delata la inexplicable y pronunciada suba desde mediados de 2002.

Más evidencia. Si comparamos la evolución de los salarios (Fuente: INDEC) y del precio en pesos de los departamentos, vemos la clara disparidad entre las series. Es muy evidente que el poder adquisitivo de los argentinos medido en términos de departamentos se desplomó tras la salida de la Convertibilidad. Los salarios crecieron 60% menos que los precios de los departamentos en pesos. Mal puede haberse disparado la demanda de departamentos como vivienda cuando la capacidad de los argentinos para adquirir esos bienes cayó pronunciadamente.


Todo esto indica claramente que la demanda de departamentos se encuentra segmentada en dos; por un lado, están quienes demandan los inmuebles como “bienes de uso” (ya sé que en las Cuentas Nacionales son bienes de capital, pero se entiende lo que quiero decir) y, por el otro, los que demandan inmuebles como inversión. Esto último siempre pasó en la Argentina y en todo el mundo, pero evidentemente en los últimos años se ha disparado.

Adicionalmente, uno se pregunta hasta qué punto, entonces, medidas como el nuevo programa hipotecario del BNA (pésimo, por cierto) no hecha más leña al fuego, al no dar una solución al problema fundamental, que es esa segmentación, y posiblemente agregar demanda de inmuebles para vivienda.

Cuál sería la solución real en mi opinión? Muy simple y muy complicado; hay que hacer que los inmuebles dejen de ser la principal alternativa de inversión. Para eso hay que dar estabilidad (cambiaria y en el nivel de precios) y desarrollar un mercado de capitales donde los ahorristas medianos y grandes puedan canalizar sus inversiones. Nada extraordinario, pero la previsibilidad y la profundidad financiera son dos de las debilidades históricas de la Argentina. Hoy, aquellos que quieren ser dueños de su vivienda padecen las consecuencias.

9 comentarios:

  1. Billy, por qué no citas los datos? Le daría mas seriedad al blog

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  2. Precios de departamentos: UADE
    http://www.uade.edu.ar/DocsDownload/Publicaciones/4_212_1451_P%C3%A1gina07.htm

    Salarios: INDEC

    Lo agrego al cuerpo del post

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  3. Entonces habría que corregir la primera parte del post....los precios si se mueven de acuerdo a la oferta y la demanda, lo que pasa es que se lo demanda por diferentes motivos.

    Concuerdo en que este problema, y el hecho de que sea un refugio de inversiones no es adjudicable a "fondos buitres" o demás,...sino a la imprevisibilidad del país....La gente responde de forma óptima ante la incertidumbre y la volatilidad tomando inversiones más seguras (algúna correlación de este problema habrá con el dolar, eterno refugio de argentinos).

    Cuando escucho a la Presidenta u otros insultar de que los avaros,codiciosos,oligarcas y buitres especulan con el dolar y las propiedades, y no ponen un peso en el país, la industria y demás...¿de quién es la culpa?
    Crea las condiciones y la plata llegará...
    Si hoy tuviera 50 años y tendría que invertir el futuro de mi familia seguramente no lo haría en una pyme argentina o dandole crédito para la vivienda a un argentino, claramente es miles de veces más seguro comprar un departamento o dolares...lo mismo vale para la sojización

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  4. Mmm, no me parece que se muevan por oferta y demanda, yo creo que hay una sobreoferta que no se condice con el aumento de precios, es decir, la demanda ni a palos la matchea

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  5. Es que los inmuebles que están en poder de inversores se mueven como cualquier activo financiero; suben porque la gente cree que van a subir, no porque sean demandados. La mayoría de los inversores estarían dispuestos a vender sus propiedades a los precios actuales, pero no lo hacen porque creen que la burbuja aún no alcanzó su precio máximo. Sí estoy de acuerdo en que puede haber alguna presión de demanda no realizada, al estilo de la que hablaba Keynes.

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  6. No es que no funcione la oferta y la demanda, sucede que hay un claro ejemplo de colusión entre los formadores de precios de los inmuebles. Los precios se fijan desde los más caros hacia abajo (P Madero, etc.), y luego los formadores de opinión inundan los medios con versos como el refugio de valor y demás, para atraer a más gente a la rueda, y así se forma la burbuja. Eso se terminó hacia el 2008, y hoy por hoy, ya que la demanda efectiva no existirá en cantidades importantes, como bien muestra el post, lo único que hará retornar al equilibrio al mercado será la depreciación real del peso a futuro y la caída -en dólares- del precio promedio de los inmuebles. No hay otra. Coincido en que el mercado está en burbuja todavía. Oferta y demanda, SI funciona, y funcionará dentro de poco (cada vez falta menos para el 2011).

    Saludos,

    ErGuin

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  7. Por la cantidad de carteles venta que hay en la calle algunos que ya tienen varios años a la venta,todo tiene su equilibrio y no olviden que el negocio inobiliario fue y es el gran negocio de los k.

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  8. Anónimo (x2) , entiendo su punto, pero no me parece que sea un verso el tema del refugio de valor, en un país como el nuestro donde no existen otros canales para invertir (el caso mas representativo es el de la inexistencia de un mk de capitales como la gente) hace que los que esten "líquidos" busquen en muchos casos invertir en una propiedad como bien dijo Billy.
    Obviamente también estamos nosotros, los simples mortales, que buscamos un depto como un bien de uso y no podemos adquirirlo porque no existe el crédito para nuestro segmento.

    Saludos,

    Cole

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  9. ErGuin, me parece que el problema viene por otro lado, aunque en esencia tengo una visión parecida. Simplemente, los inversores siguen percibiendo a los inmuebles como el activo de inversión más atractivo. Y por eso mantienen su precio elevado: quién estaría dispuesto a desprenderse de la que considera la mejor inversión disponible?
    Hilando fino, la ley de oferta y demanda SÍ está funcionando, pero con una deformación; no se ofrece y demandan inmuebles para su uso, sino solamente para su "atesoramiento". Tenés una demanda segmentada, pero una oferta unificada. Recién cuando los inmuebles dejen de ser bienes de inversión, los precios se moverán acorde a la oferta y demanda como bienes de "uso" (de nuevo, ya sé que son bienes de capital).
    Por otro lado, coincido con Cole; que los inmuebles son una buena inversión no es un verso, es la triste realidad.

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