El Techo Propio o cómo echarle la culpa a la intermediación

El tema de la falta de oportunidades para poder obtener una vivienda desde un salario ya fue tratado en éste blog y la explicación radica en que los inmuebles se comportan como un activo que no responde a las leyes de oferta y demanda sino que se comporta como un bien donde se busca invertir dada la imposibilidad de colocar el dinero en algún otro sector (donde los actores son tipos con mucha liquídez)

Desde la óptica argentina no hay nada que preserve su valor como el “ladrillo”. La historia de la gestión Kirchnerista tiende a avalar dicha premisa sin lugar a dudas.

Ahora bien, por qué los que vivimos del salario no podemos obtener créditos que ayuden a comprar una vivienda?
Uno tiende a pensar que la culpa la tienen esos banqueros que hicieron dinero como nadie durante los años dorados de la gestión (como dijo por ejemplo el Senador Pichetto la última semana en el Senado mientras se debatía la ley de salideras).

Pero el otro día hablando con un economista de trayectoria y un tipo que sabe mucho de bancos me dijo lo siguiente: “Los bancos intermedian, vos estarías dispuesto a prestarles tu dinero a un plazo superior al año (para no hablar de 10, 15 o 20)?”

Mi respuesta fue casi sin pensar: “Por supuesto que no, con 30% de inflación ni loco”

La respuesta estará por ahí? Es demasiado corporativista pensar que en un país donde el horizonte de inversión es una incierto ésto ocurra?
Mientras tanto los que vivimos del salario siempre podemos acceder a tasas que superen el 20%.

La verdad de la milanesa en el mercado inmobiliario

Hace poco tiempo, Cole inició la discusión sobre la situación en el mercado inmobiliario. En particular, sobre los precios de los inmuebles. Brevemente quiero aportar algunos datos en ese sentido. Lo primero a remarcar es la suba del precio de los departamentos en dólares (Fuente: UADE) a partir de la devaluación, como muestra el gráfico a continuación.


El gráfico no miente; la escalada de los precios se inicia a mediados de 2002, en plena mega crisis de la economía argentina. Qué pasaba, de golpe la gente quería comprarse su propio departamento? Recuerdo, los precios están en dólares, así que si había que esperar algo era que bajaran como consecuencia de la devaluación. Muy bien, pasó lo contrario.

Claramente, la evidencia apunta a que los precios de los inmuebles no se mueven en base a nuestra querida y nunca bien ponderada interacción entre la oferta y la demanda. En otros términos, los inmuebles se han transformado en Argentina en un activo de inversión, sin más. Y quien quiera comprar una departamento para vivir en él se tendrá que joder y pagarlo a precio de activo de inversión. A esto se le suma que este activo en particular se encuentra claramente dentro de una burbuja, como lo delata la inexplicable y pronunciada suba desde mediados de 2002.

Más evidencia. Si comparamos la evolución de los salarios (Fuente: INDEC) y del precio en pesos de los departamentos, vemos la clara disparidad entre las series. Es muy evidente que el poder adquisitivo de los argentinos medido en términos de departamentos se desplomó tras la salida de la Convertibilidad. Los salarios crecieron 60% menos que los precios de los departamentos en pesos. Mal puede haberse disparado la demanda de departamentos como vivienda cuando la capacidad de los argentinos para adquirir esos bienes cayó pronunciadamente.


Todo esto indica claramente que la demanda de departamentos se encuentra segmentada en dos; por un lado, están quienes demandan los inmuebles como “bienes de uso” (ya sé que en las Cuentas Nacionales son bienes de capital, pero se entiende lo que quiero decir) y, por el otro, los que demandan inmuebles como inversión. Esto último siempre pasó en la Argentina y en todo el mundo, pero evidentemente en los últimos años se ha disparado.

Adicionalmente, uno se pregunta hasta qué punto, entonces, medidas como el nuevo programa hipotecario del BNA (pésimo, por cierto) no hecha más leña al fuego, al no dar una solución al problema fundamental, que es esa segmentación, y posiblemente agregar demanda de inmuebles para vivienda.

Cuál sería la solución real en mi opinión? Muy simple y muy complicado; hay que hacer que los inmuebles dejen de ser la principal alternativa de inversión. Para eso hay que dar estabilidad (cambiaria y en el nivel de precios) y desarrollar un mercado de capitales donde los ahorristas medianos y grandes puedan canalizar sus inversiones. Nada extraordinario, pero la previsibilidad y la profundidad financiera son dos de las debilidades históricas de la Argentina. Hoy, aquellos que quieren ser dueños de su vivienda padecen las consecuencias.

El Caso Paradigmático del Precio de las Propiedades

Creo que nunca escribimos en éste blog sobre el por qué los precios de las propiedades no responden a la regla más básica de la economía : Oferta y Demanda.

Durante los años de oro del Kirchnerismo, comenzaron a crecer las grandes construcciones en la mayoría de los barrios porteños, generando a las claras una sobreoferta de propiedades.
Ahora bien, dicha oferta tenia un correlato en un aumento de la demanda producto de los sectores mas “pujantes” de la economía (como ser el campo y muchos otros sectores no mencionados pero a la vez muy beneficiados por la devaluación como ser los exportadores de servicios).

Por qué luego de la crisis no bajaron los precios de las propiedades?

Hace mucho tiempo leí un posteo de Llach (h) sobre el tema que mencionaba el modelo de las Dos Islas de Lucas.

Para no aburrir me limito a sintetizar que en ese modelo los empresarios no pueden distinguir si una caída de la demanda por su producto se debe a un problema específico del mercado en el que actúan o si es el resultado de una reducción de la demanda general de la economía.

Cómo lo traemos esto a la Argentina?

Supongamos que yo vivo en el pudiente Barrio Norte, estoy beneficiado porque supuestamente mi m2 vale 2.000 USD, con lo cual un depto como el que yo podría tener vale alrededor de 180.000 USD, lo pongo en venta y por meses no me visita ni el de la inmobiliaria.

La lógica indica que yo debería bajar el precio para así generar demanda, pero en realidad yo no se si la falta de demandantes se debe a una baja generalizada de la demanda de propiedades o si se trata de que aún no llegó el “indicado”

Por ésto en lugar de bajarle 20 luquitas al precio sigo esperando que aparezca el salame que me pague 2.000 usd por metro cuadrado.

Si ésto lo elevamos a la enésima potencia y nos ponemos a pensar qué haríamos cualquiera de nosotros en esa misma situación podremos encontrar la respuesta.

No exageremos

Retomando un post anterior, y particularmente los comentarios que recibí al respecto, no quiero dejar pasar la oportunidad para decir: no exageremos. Es cierto que Estados Unidos tuvo una crisis importante con epicentro en el mercado de las hipotecas. Pero eso no invalida que su modelo de crédito ha sido exitoso.

Más aún, la crisis subprime ha quedado supeditada a un grupo relativamente pequeño de las hipotecas existentes en el mercado estadounidense. Prueba de eso es que, pese a la crisis, la tasa de morosidad de los préstamos hipotecarios es actualmente del 9,4%. Es una tasa alta, es cierto, pero es evidente que si el 90% de las hipotecas se sigue pagando, la crisis no acabó con ese mercado.


Obviamente la crisis fue y sigue siendo muy grave, pero eso fue porque esas hipotecas de baja calidad –que, de nuevo, representan una minoría en el universo hipotecario estadounidense- apalancaron activos que hasta la crisis cotizaban a un valor infinitamente mayor al de las casas que, se suponía, los respaldaban.

El mensaje es que la crisis del último año no invalida el meritorio historial del mercado de créditos hipotecarios –y de créditos en general- de Estados Unidos. Y no tengo duda de que, cuando pasa la crisis y la regulación se ajuste a la experiencia de esta crisis, el crédito se va a recuperar en ese país.

Cuánto de ese modelo podemos imitar en Argentina es otro cantar. Yo creo que muy poco, al menos mientras no consigamos lograr la estabilidad económica (y particularmente cambiaria y bancaria) de ese país.

Cortito y al pie

Tema lindo para debatir...

Por que en la Argentina no bajan los precios de las propiedades en una clara refutacion de la ley de oferta y demanda?

Dame crédito

Cole comentaba ayer que uno de los problemas que tenemos los jóvenes argentinos es la imposibilidad de lograr cierto progreso. Aunque hay muchos motivos que lo explican, buena parte de la culpa de eso es del pésimo funcionamiento de nuestro mercado crediticio, que está concentrado en los créditos a corto plazo.

Uno de los roles fundamentales del mercado crediticio es permitir suavizar el ingreso de las personas. Todos sabemos que los jóvenes tenemos ingresos relativamente bajos: muchos estamos estudiando, y aunque no estemos estudiando, somos pichi todavía en nuestro laburo. Pero también sabemos de nuestro potencial, y que en algún momento el mercado nos va a remunerar nuestro capital humano (o ese esperamos, aunque nunca se sabe).

Por eso, el mercado crediticio debería ser ciertamente algo más generoso con nosotros los jóvenes prometedores, ayudándonos a dar nuestros primeros pasos para el progreso. En cambio, nos piden un ingreso mensual de $11.000 (el blanco) para acceder a un fucking crédito hipotecario. Pero a no preocuparse, que nos llueven tarjetas de crédito para financiar nuestro consumo.

A ver algunos números. En el último año, en Argentina los créditos al consumo representaron el 24,1% del total. Si sumamos las tarjetas de crédito, el 37,8% del crédito en nuestro país se destina a financiar consumo. En cambio, los préstamos hipotecarios representan solamente el 15,1% del total de los créditos.

En la Tierra de las oportunidades –una buena comparación dado que queremos ver qué tan bueno es el mercado crediticio como motor del progreso-, los préstamos hipotecarios representan el 56,5% de los préstamos totales. En cambio, los préstamos al consumo representan solamente el 12,3%. Una pequeña diferencia con nuestro país, as you may notice.


El BCRA tiene que dejar de perder su tiempo en cuestiones que no le incumben y ponerse a trabajar con seriedad en los que deberían ser sus objetivos: reducir la inflación y expandir el crédito de largo plazo. No digo que esa sea la receta mágica para devolver a nuestro país la movilidad social ascendente, pero claramente es una condición necesaria.